【柔南置產面面觀第一篇】

大馬依斯干達特區在過去10年，迎來國內外發展商湧入，大興土木造房建樓，市場看似一片大好。

唯如今國家經濟不景氣，國人對置產缺乏信心，搖擺不定，《印象柔佛》採訪小組從專業人士、風水角度和民眾視眼，一一解剖特區屋業的未來前景，讓讀者更進一步掌握柔南各主要地區的屋業發展走向。

地點：大馬依斯干達特區
報導：吳燕萍

（新山14日訊）大馬依斯干達特區公寓難銷，甚至出現搶客現象，市場憂“鬼樓”現象出現，唯業界人士卻對特區“信心滿滿”，公寓供過於求情況，在未來3至5年內可消化。

大馬依斯干達特區成立至今，雖曾不受本地投資者看好，但經過約10年打造后，特區如今呈獻一片好景，發展商、投資商和房產中介師，都對特區未來發展持高信心值。

在《2016年第四季滯銷產業報告》，全國滯銷的產業單位達1萬4792間，數目巨增，柔州也高踞榜首，共有3671間屋子賣不出。

尤其是大馬依斯干達特區，近年興建許多公寓，市場開始憂慮公寓過剩，導致房產泡沫或鬼樓危機。

房產投資專家拿督斯里鄭水興指出，大馬依斯干達特區絕對是發展迅速的特區，短短10年內已有顯著的發展成果，相比其他國家特區表現優異。

處技術性調整期

鄭水興接受《中國報》訪問時坦言，太多公寓同期完成，確實會出現難以售出情況，但這類情況在特區發生，一般被稱為技術性調整期。

鄭水興認為，目前的特區處于蓬勃發展時期，市區供過於求的房屋，需要時間消化。

“特區人口和經濟活動都會隨著時間而增加，只要特區未來10年有旅遊人口、定居人口和工作機會，就可繼續前進發展，否則只能停滯不前。”

鄭氏認為，此時特區的長期計劃就非常重要，政府也扮演重要角色。

他相信特區產業如公寓供過於求情況，可能需3至5年消化。

鄭水興補充，特區每個地區的產業價值情況，仍需以一些外圍因素確定，如是否有高鐵站或樂園設施等決定。

擁未開發土地及資金注入
特區產業價暴漲合理

大馬依斯干達特區走得快，屋價爆漲合理。

房產投資專家鄭水興指出，通常特區房產暴漲的主因，就是該區擁有很大尚未開發的土地，並且在政府的開發和資金注入後，一些政策會吸引投資者前來，令大家共同發展這片土地和設基建。

“上述種種因素，造成特區產業價值暴漲，是合理的情況。”

他認為，許多特區要發展成功，通常都耗時20年光陰，如深圳當年就花20年發展，但大馬依斯干達特區僅用約10年，就有如此好成績，證明該特區具備高潛能和利益。

“大馬依斯干達特區目前的發展，不僅帶動內環地區產業價值上漲，連周邊第二環房產如士乃和古來等地產業價值，也應聲上漲，可謂發展神速。”

鄭水興認為，特區的建設如人文建設和科技與經濟活動，必須並行，而大馬依斯干達特區除了有建設，也有樂高樂園等刺激旅遊業的經濟命脈，所以前景良好。

外資進駐健康現象
本地房產更百花齊放

大馬依斯干達特區的火紅發展，鄭水興認為，外國發展商進駐是健康現象，雖然多少會為本地發展商帶來衝擊，卻為房屋市場帶來百花齊放之景。

他認為，本地發展商不必為外國發展商進駐感到擔憂，畢竟政府一直都在輔助本地企業，同時，管制權也在政府手中，本地發展商仍處於有利位置。

鄭氏指出，外國發展商進駐投資，也為特區帶來不同品牌的事物，除了森林城市等產業發展區，外國著名品牌產品也陸續到特區發展，為特區打來更能有利的經濟活動力。

張潤安：先做功課
目前是買房最佳時機

馬來西亞房地產發展商協會柔州分會主席拿督張潤安認為，目前仍是買房的最佳時機，惟購買房產者皆需先做功課，了解當地的未來規劃和建設發展，才可購買。

他坦承，目前房產界放緩導因，是銀行收緊貸款和消費稅措施，導致人民此時不太敢購買房子。

“其實，有地房產價格往後還是會繼續上漲，所以民眾此時該趁低購入，因未來特區人口還是會增加，所以屋子需求依舊會越來越多，進而帶動屋價和地皮價格上漲。”

針對特區範圍，什麼產業最有價值潛力，張潤安認為，40萬令吉以上的雙層排屋，未來增長潛質最高，80萬令吉以下的房屋，皆適合民眾投資購買。

另外，他認為，現時許多店屋需求量都還存在，並且回酬率也偏高，但民眾在買店屋前，還是必須做一些功課，以購買到絕佳地段的商業區。

新山交通四通八達
產業潛力依舊無限

進駐房產界長達30年的張潤安認為，今時的新山和周邊地區，在政府的發展下，交通已變得四通八達。由於未來的新山交通，也會與新加坡相連，所以新加坡民眾很可能會到新山置產。

他認為，新山產業潛力依舊無限，他個人目前最看好五福城和茂奧斯汀發展，因這兩區屬於綜合發展區，購物、教育和娛樂集一體。

不過，張潤安補充，新山市區即使是周圍住宅區都在蓬勃發展，但市區住屋依舊是最有價值的。

劉道森：二手屋價不變
銀行嚴管 交易量下滑 

有能力購置產業者，此時是進場時機。

馬來西亞產業中介協會柔佛分會主席劉道森說，二手有地房產價格，目前多數處於價格保持或微漲情況，尚未出現降價現象，惟市場交易量則下滑。

他認為，交易量下滑主因是銀行貸款收緊、民眾現錢無法繳付頭期和投資者觀望市場導致。

“許多投資者都認為，現今房屋市場仍存在經濟不穩定因素，並且政府落實消費稅和查購屋者所得稅，令投資者不敢貿然進場。”

劉道森對於大馬依斯干達特區的房屋市場，仍投以高期望，並稱特區仍處剛睡醒階段，未來潛力肯定無限。

同時，他點出，特區範圍的房產20年前成長緩慢，10年前例如古來地區的房屋都還處於10萬令吉價格，但如今10年后，各地房產價格都是兩三倍的漲幅，飆升迅速。

劉氏分析，特區未來10年只要經濟活動依然活躍，人口持續增長，房屋價格再翻倍是絕對有發生，建議有能力者此時最好入場。

柔佛再也花園與皇后花園
二手房屋市場最熱

皇后花園和柔佛再也花園依舊是二手房屋市場，備受民眾喜愛的成熟區。

劉道森指出，雖然大馬依斯干達特區擁有許多新建房屋單位，但價格都在60萬令吉左右，並且土地面積也無法與一些二手屋面積相比，對於經濟能力沒那麼強的民眾，二手屋就成為他們的選擇。

“目前，上述2個成熟區的二手房屋價格，為單層30萬令吉左右，雙層50萬令吉左右。”

劉道森認為，古來市場近年來也備受看好，尤其是太子城和優美城，隨著永旺霸級市場和學府等的進駐，也令古來屋價攀升。

他記得，古來區房子10年前算是無人問津，如今逐漸變得搶手，而古來旁邊的士乃區，雖然有工廠和機場林立，但機場等設施卻未帶動該處經濟活動，相信未來10年房產發展變化應該不大。

依斯干大特區 分5旗艦區發展

大馬依斯干大特區于2006年，在時任首相敦阿都拉與時任柔州大臣拿督阿都干尼見證下推介。

特區是政府在柔南區執行的重要經濟發展計劃，而特區面積約2217平方公里，分為5個旗艦區進行發展，並且這些旗艦區以A、B、C、D、E區劃分著稱。

A區	新山市中心（JOHOR BARU CITY CENTRE）	中央商務區，關鍵經濟活動包含金融、文化與城市旅遊。
B區	依斯干達布蒂里（前稱NUSAJAYA，如今稱ISKANDAR PUTERI）	致力發展東南亞最大規模的房地產交易市場，主要經濟活動還包含教育、觀光醫療、娛樂休閒、金融與生技產業等。
C區	西部開發區（WESTERN GATE DEVELOPMENT）	以西環為主要發展核心，因擁有丹絨柏勒峇斯港口，所以主要經濟活動為物流、自由工業區、國際採購等。
D區	東部開發區（EASTERN GATE DEVELOPMENT）	以東部為主要發展核心，巴西古當位於該區內，主要經濟活動有電子、石化等製造產業及石油倉儲碼頭。
E區	士乃-士姑來區（SENAI-SKUDAI）	以士乃為主要發展核心城市，該城也是特區對外連結的城鎮，除了擁有士乃國際機場，也是擁有許多工業發展，而柔佛國際品牌商城就位於該區內。

 

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