【零秘密】免借不到钱取不回汇票钱 竞标前 评估贷款能力 | 中国报 Johor China Press
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    【零秘密】免借不到钱取不回汇票钱 竞标前 评估贷款能力

    一些投资者把拍卖屋改造成民宿或宿舍,每月获取租金收入。

    拍卖屋真相(下篇)

    报导/摄影:林德胜

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    (居銮讯)拍卖房屋看似非常好赚,但投标者没做足功课的话,很有可能在成功投标产业后,无法在3至4个月内获得银行贷款,无法拿回汇票钱,面对两头不到岸窘境。

    曾有“不乾淨”贷款记录,出现迟还1至3个月的民众,属于高风险信贷记录不好群体,向银行贷款或会面对问题,无法获批100%贷款。

    因此,在竞标产业前需要评估自身的贷款能力,最好先与银行研究个人财务资料,接著到国家银行打印中央信贷参考资讯係统(CCRIS)资料,瞭解自己过去的偿还记录,防止贷款不获批的情况。

    房地产业者透露,投资者竞标到拍卖屋,在给了汇票钱后却无法拿到银行贷款,拿不回10%的汇票个案不少,主因是投资者没有做足功课就竞标产业。

    近年来房地产拍卖策略投资课程兴起,改变投资者对市场的传统思维。

    其他竞标拍卖产业时必须注意事项,包括竞标文件准备齐全、产业是土著保留单位、国际单位或马来人保留地、产业还有没人住、产业有没有被冻结、标到的产业几时能够接管、标到的产业要多久才能够转卖、产业盈利税的关键、如何面对拍卖市场上的大鳄鱼、LACA Auction Case(没有地契的产业项目)。

    在成功标到一个拍卖屋单位后,一些费用是可以索回,一些费用不可索回,也有一些费用是不须要偿还。

    基本上,排污税和水费无法索回,拍卖日期前的门牌税和地税,都能向银行索回,产业的管理费则需要先付清,接著根据销售声明(Proclamation of Sales)条款,申请索回管理费。

    在电费方面,只要带著拍卖产业的合约报告书给银行,可以直接进行转名手续,不须要偿还之前的电费馀额。

    标到的拍卖屋若有家具不能随意侵佔,而是要先问清楚才接管产业,避免被人恐控告侵佔财产。

    割名了才能成持有人

    拍卖师傅仰庆指出,最多人提出的疑问是竞标产业后,要多久才能够接管屋子。

    傅仰庆接受《中国报》访问指出,其实竞标成功后,暂时只是产业成功竞标者(sucessful bidder),在限定期限内付清90%的产业馀额,将成为产业受益人(beneficiary owner),在产业正式割名后,才能成为真正产业注册持有人(registered owner)。

    另一个被投资者关注的问题是标到产业要等多久才能转卖?傅仰庆说,出售产业前,记得要与产业中介沟通好,告诉产业中介割名手续还在进行,让下一个买家知道整个割名过程比较久。

    “一般上,割名手续要从产业转到自己名字后算起的3个月,才能够转名到新买家的名字。”

    他说,整个买卖过程预计将在割到名字后的3+1个月内完成手续。

    疫情期间,政府鼓励投资者使用电子拍卖e-Bidding竞标产业。

    屋内家具别随意侵佔

    标到屋子还要赔钱给人家?!

    投资拍卖屋时,成功标到产业付清馀额之后,接管房子时看到屋内备有家具,千万不要太过开心和使用这些家具,而是要先问清楚才接管产业,避免被人恐控告侵佔财产。

    曾有拍卖师分享例子指投资者去看房屋时,发现屋内有家具、床架、电器等,投资者兴高采烈认为自己赚到了。

    不过,该投资者在半年后接到律师信,指他侵佔家具,财产清单加起来,投诉者要求近4万5000令吉的赔偿。

    经过庭外和解,投资者最终赔给对方2万令吉和承担律师费,此项法律诉讼,令得原本赚7万令吉的产业,而亏损了2万令吉利润。

    电子拍卖系统可以清楚看到每个地区的拍卖屋、坐落地点和底标价格。

    e-Bidding让拍卖操作简单化

    为让整个拍卖屋过程更简单化和电子化,法庭在2017年推出e-Bidding政策,也就是电子拍卖。

    该拍卖会让竞标者可以像线下拍卖会一样标到自己想要的产业,却不需要见到其他竞标者,避免遇到“找吃脚”(谈条件进行私下金钱交易的不正当投资者)。

    e-Bidding的实行让拍卖过程的操作变得更加简单化,所有的产业资料都能够从户头裡面搜寻。

    据瞭解,最早落实电子拍卖会的地区是关丹,接著在2018年,彭亨、太平及怡保也开始实行,而今年受到新冠肺炎疫情影响,柔州也开始使用网络线上系统竞标拍卖屋。

    没地契产业属拍卖陷阱

    只要是没有地契的产业项目都属于拍卖陷阱LACA Auction Case,(Loan Agreement cum Assignment),这些拍卖一般不会在拍卖师指定的地点或酒店进行,很多银行也不批准借钱给没有地契的产业。

    投资者在购买这些产业时,要注意产业是否能进行转名手续、产业是否有办法取得地契。

    被大耳窿要求冻结的产业,遗产分配规划不良或家庭纠纷可能导致产业被冻结,而冻结产业是不可竞标。

    竞标被冻结的产业,必须准备现钱付清竞标产业的款项馀额,然后才申请银行贷款,在审核产业贷款时,银行会进行调查,如果调查发现产业被冻结,就算贷款被批准,银行也不会发放款项,直到产业解除冻结。

    投资课程传达专业知识

    近年来房地产拍卖策略投资课程兴起,改变投资者对市场的传统思维。

    也有一些房地产公司成立投资俱乐部,让参与者更深入瞭解投资策略和知识,避免跌入拍卖屋陷阱。

    投资俱乐部负责人,过滤数量繁多的拍卖产业,教导投资者如何有策略地投资不同产业及如何一起合作投资房地产,包括一些最新产业消息与投资项目,包括一些不需要竞标可以买到的产业。

    为让投资者有充足专业知识,这些房地产俱乐部每年举办会员特训班,训练每个人从零房地产知识,训练成为投资达人。

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