报导：吴振威
摄影：张来星
（新山5日讯）兴业投资银行分析报告指出，沿着新柔捷运系统（RTS）线路的房地产价值正在上升，与首都吉隆坡的黄金地段双塔楼（KLCC）地区的平均房地产价值相当。
兴业投资银行的分析师龙国文指出，目前在新柔捷运位于新山武吉查卡车站周边，大约11个项目正在进行，相关房地产的平均销售价（ASP）为每平方英尺1000至1300令吉，与吉隆坡双塔楼地区公寓的平均价格相当。
“此外，我们在晚上参观时发现，靠近该车站的大多数住宅单位都非常繁荣，未来几年，当连通性因素得到提高，并有更多的建筑物被租户居住时，新山市中心预计将进一步发展。”
兴业投资银行的研究团队最近对柔佛州进行调查，相关结果发布在一份研究报告中，该银行对马来西亚依斯干的市场感到乐观。
“我们相信，2026年底新柔捷运系统完工，以及隆新高铁（HSR）可能在十年内完成后，跨境流量将进一步增加。”
他说，良好的投资流入，促进柔佛州经济的增长，未来几年，柔佛州房地产市场可能会再次迎来快速增长。
另外，龙国文指出，新山房地产需求也将因新加坡的高租金和高房价激增。
他说，新加坡高昂的租金和房价，将成为促使我国居民或在新加坡工作的外籍员工，转向新山的驱动因素。
“新加坡公寓租金在2023年第一季度同比增长了32%。此外，今年4月，新加坡政府还实施了更高的印花税。”
“在未来一至两年内，接近柔佛长堤及马新第二通道的房屋租赁需求，预计将增加。”（人名译音）
依斯干达房地产市场乐观
龙国文指出，马来西亚依斯干达房地产市场，似乎已成功解决供应过剩和“森林城市”的问题。
“自2019年最后一次调查以来，我们感受到新山的发展势头在增加，尤其是新柔捷运位于新山武吉查卡车站周围的地区。”
他说，虽然上述发展商在新山市区尚未有任何项目，但预料马来西亚依斯干达特区房地产市场将受益于开发商和购房者的出现，无论是本地人还是外国人。
“这种情况将通过新加坡人消费，和隆新高铁项目的恢復，得到进一步刺激。”
他举例，依斯干达布蒂里Eco Botanic、士姑来五福城，武吉英达花园 、新山茂奥斯汀花园等商业区，成为新加坡游客的吸引地区。
“在这里的店铺有很好的租赁市场，我们在平日上班时段，也看到泊车场泊满车辆。”
新山市区房产供不应求
新山市区的房产单位目前是供不应求的状况，完工的单位是一户难求。
壹佰年房地产集团合伙人杨振龙接受《中国报》访问时，针对上述报告发表看法，他说，新柔捷运周边的房产价格，整体尚还没有达到报告中提到与吉隆坡双塔楼地区价值相当的程度，整体上还是有少许差别。
他说，新柔捷运系统周边有少许房产或确实有到那个价格，但那些几乎都是高级的房产，一般的房产还是较首都便宜。
“房屋的造价，不管在新山还是吉隆坡，都是相同，价格方面的差异，出现在土地价值。吉隆坡双塔楼地区平均每平方英尺价格在2000至3000令吉，新柔捷运系统周边房屋价格每平方英尺1300至1400令吉左右。”
他说，有关对比可能不是在以A对A比较，很可能是用新山A级公寓对比吉隆坡双塔楼地区的B级公寓。
然而，他说，新山目前的房产需求确实是供不应求，已完工的公寓单位基本上都已经售完，仍在建的公寓单位，也是一户难求。
他说，目前还有许多买家在等待新的公寓项目开放，这些买家当中不少是来自新加坡，其原因主要仍是因为新加坡房产价格居高，加上新柔捷运系统不久后运作，也是其中一项因素。
周边零售业增加
房产升值，代表整体入住率有提升，房产周边零售业也就增加，对于经济是起到正面效果。
针对房产升值对经济起到何正面作用，杨振龙指出，房产升值原因就是因为需求量高，需求量高代表人口增加，人口增加代表消费能力也增加。
他说，这无形中也刺激周边商家生意，尤其是零售业，就业机会也会增加。
此外，他说，自去年我国与新加坡边境重新开放，再加上新加坡的房屋租金价格不断攀升，越来越多越堤族选择每日往返两地，也拉高新山市区的租金价格，目前新山市区的租金市场价格已经回到新冠疫情前水平，甚至有过之不及。
他也预估，有关跨境人流移动的现象，会在新柔捷运系统运作后，更为蓬勃，新山市区的产业价格只会进一步攀升。
刘国胜：善用税收提升公交基建
新山中华总商会会长刘国胜希望，在产业价值提升，税收也相应增加同时，政府要善加利用这些税收，去提升新山市区整体的设施，尤其是公共交通基建。
针对新柔捷运系统带旺周边产业的价值，刘国胜接受《中国报》访问时指出，这是正常不过的事，只要有大型基础建设发展，尤其是公共交通设施，产业价格就会提升。
他提出自己的观点，一个地区的产业价值上升，也代表着更多人流量，政府是否有更全面的规划，去应对产业升值带来的效应。
他说，以新柔捷运系统每小时1万人的载客量，政府是否计划好，要用什么方式去分散这么庞大的人流量。
“如果没有仔细规划好，届时新柔捷运系统启用后，可以想象整个新山市区交通系统会呈现一个瘫痪的情况。”
他建议政府，利用产业升值带来的税收，提升本地的公共交通设施及基础建设。
