独家报导：吴燕萍
独家摄影：张来星
（新山18日讯）柔新捷运（RTS）和柔佛─新加坡经济特区（JS─SEZ）落实迫在眉睫，大新山商业区前景备受看好，以致近一两年商业单位租金狂飙，新山市区某些老店租金更趋向每月近一万令吉的高价位，相比冠病疫情前租金，猛涨两三倍！
据了解，这波租金涨潮还会持续，当前的租金价格并非顶点，待柔新捷运等落实后，预料商业单位租金还会飙上新巅峰。
《中国报》向一些市区业者了解，新山老城区如哆咪街、直律街、陈旭年街和黄亚福街等，租金近年都不断提升，甚至一些业主看准未来潜力，更新与老租户的合约，改为固定每年审核租金一次，更有者停止与业主签租赁合约，以便随时卖店。
老租户选择离开
业主们此类操作，也让老店租户倍感压力，甚至也有租户承受不住租金涨幅，选择离开市区经商。
大马房地产中介师协会柔佛分会顾问林亚历接受《中国报》访问时指出，新山区产业价格确实不断攀升，一些新店屋当前售价已需200万令吉左右才能购得，投资者一旦购入店屋，为负担每月银行贷款，租金肯定也不会便宜。
他指出，这类新店屋设施新颖，泊车位和环境都理想，所以租金就算贵亦合理。
“至于，老店屋区因设施陈旧，租金通常不该超过一万令吉，如果地点好，估计也在5000令吉左右。”
他指出，当前只有新山区租金价格偏高，哥打丁宜、古来和笨珍一带的租金还是比较稳定的价位。
他认为，新山商家虽然目前面对租金狂涨局面，但只要有利新山政策及稳定政局持续，未来新山肯定会吸引很多人潮，让商家受益。
此外，他透露，新山市区房间租金也从行动管制令前的600令吉一间房，涨至800令吉至1000令吉一间房了。
新业者大调整租金
Salahuddin Bakery被逼搬走
不堪租金压力，哆咪街老字号Salahuddin Bakery去年被迫迁离新山老城区，目前搬到乌达新镇延续祖业。
据了解，该传统手工面包店在疫情前，租金是固定每2年检讨一次，每次起租2%至3%，当时业者还能承担租金增幅，惟疫情后不久，业主将店铺转售，新业者接管后，租金大幅调涨，以致他们无法承受新租金价格，最后只能撤离老城区。
第四代继承者拉欣汉受访时指出，该店创立于1938年，自小就随着父亲在哆咪街售卖手工面包，若不是因为租金关系，他也不会将老店迁出老城区。
他坦承，去年10月搬迁到新店后，多数都是老顾客致电预订面包，登门购买的顾客较少，当中预订面包者有20%为新加坡顾客。
“离开老城区，我的确很舍不得，但这是局势所逼。”
他承认，目前也有在一些老城区的地点，搜寻租摊位的价格，希望可以租个价格不会太贵的小摊位，在老城区内继续销售祖传的手工面包。
小贩中心受牵连
摊位每月逾千令吉
新山店租飙涨，连小贩中心的摊位租金也受牵连，“涨”声不停！
新山小商公会会长郑添皇无奈指出，很多人投诉新山小贩售卖的食物贵，但小贩们也是有苦难言，自冠病疫情后，摊位租金就陆续调涨，目前一个摊位租金每月就已要逾千令吉。
他指出，疫情前，新山小贩摊位每月租金约五六百令吉，但疫情后就不断起租，面对高昂的租金，小贩们也被迫调涨食物售价，以平衡收入支出。
另外，他透露，一些游客近期也少光顾市区餐饮业，转而到新山区以外的县市消费。
他认为，游客可能也嫌新山市区物价高，转而到新山市区周边的地带，如皇后花园等购买美食和消费。
他坦承，游客的减少，与租金开销高涨，新山小贩们当前情况实属不易，希望业主们将心比心，勿过度调涨租金，导致商家亏本运作。
他也希望当局能出手管束不合理的租金问题。
郑己胜：捷运将带来人流
店租增无可避免
柔新捷运预计启动后，每天往返马新的人流量估计将达三十至五十万人，导致不少商家都希望在新山一带做生意，加上柔新经济特区的落实，预计会迎来外资进驻，柔南中小企业公会顾问郑己胜认为，在需求与供应促使下，新山店租增长无可避免。
针对柔新捷运与柔新经济特区是否真的会让商家有赚头一事，郑己胜认为，从生意角度，只要有人潮流量，商机就很大了。
“不过，能不能赚钱，最终还是需看自己的生意有无特点或强项，举例餐饮业，东西好吃非常重要，同时，价格合理与服务到位，都会成为业者能否吸引回流客的重要因素；若做得好，赚钱自然不在话下，若做得不好，面对昂贵租金，业者最后只能结业。”
郑己胜坦承，新山市区为主如陈旭年街、黄亚福街和哆咪街等，基本上租金的确已经翻倍，就连百万镇、五福城或柏伶花园、茂奥斯汀花园和柔佛再也花园等租金也调高不少。
他认为，上述住宅花园区租金会增长，主要是这些地带住着不少越堤族，因越堤族的出现，令当地商家迎来不少人潮。
免被大财团赶走
保护老行业 列入文遗
面对老城区租金不断高涨，老店压力不少一事，郑己胜认为，商家一定要不停自我优化，应对困难，而政府方面或许能效仿马六甲或槟城，将某些地方纳入宪报，列为传统行业地区，让这些老店成为政府保护的文化遗产项目。
他指出，地方政府到时能协助提供商家执照费或土地税的优惠，让老店可以留下。
另外，他认为，中央政府若要保护老店，也能为商家提供更低利息的融资贷款，让他们可以继续生存下去，应付高涨的租金。
他指出，若政府没有提供援助，这些传统小商家很可能无法应付租金，最后被大财团，如奶茶店等取代，最后几十年的老店只能消失。
此外，他也建议政府或许能在市区不远处，让一些无法生存下去的商家，搬迁到周围地带，让老店继续留下经营。
缺人手．申贷困难
3挑战考验老店业者
在各种压力下，新山老店前路不易，郑己胜认为，老店继续经营将面对三项挑战。
他认为，许多传统老店经营依旧沿用旧方式运作，文件资料都缺乏，若想扩充经营，要申请商业银行贷款，恐异常艰难，甚至面对贷款无门的窘境。
“老店面对的第二项挑战就是人手问题，由于新山和新加坡一堤之隔，导致老店聘请本地员工艰难，往往面对人手缺乏困境。”
另外，他说，市区老店很多屹立数十年，甚至百年，而市区的基础设施规划其实已不合时宜，如道路窄小，店屋陈旧，甚至连泊车位都不足。
他指出，当老店食物价格涨，又面对泊车位不足等，顾客很可能会不再光顾，令老店失去顾客，经营压力增加。
租金改为每年检讨
林道晖（协裕面包西菓厂负责人）
疫情后，店铺租金确实有调涨，目前涨幅还能接受，大约10%左右，但如果持续增加，可能就无法承担了。
从前我们是每3年检讨一次租金价格，如今已修改合同为每年检讨租金。
我们也发现身边的邻居确实有些因租金高涨无法经营下去，希望业主们别过度调涨租金。
进市区人潮渐减少
杨运松（IT Roo Cafe业者）
近期市区人潮开始减少，许多新加坡客都不进入市区消费，间接也影响商家的生意，但租金却没有削减，依旧高涨。
我们的租金在疫情后，已经增长多1000令吉，对我们是一种经营压力。
近3个月，周围就有2间店铺因承受不足租金涨和人潮少的压力而关门，由于市区难停车，很多顾客都不太愿意再来。
现在市区商家的生意真的不太好，苦不堪言。
