报导：吴菊君
摄影：李再辉

（新山10日讯）本地公寓单位供过于求，在难以卖出及租出的情况下，业主难以负担房贷，公寓单位面临被拍卖的命运。

在3至4年前，新山区的公寓市场十分火热，但随著不少公寓项目建竣陆续交屋，供应量已经过剩。

不少公寓单位业主，在投资后难以卖出或租出公寓单位，或者租金被拉得太低，最终业者无法缴付房贷。

据了解，尤其50万令吉以上的高档公寓单位被拍卖的个案增加，相信明年开始情况会恶化。

受访的本地房產中介师点出，数个本地公寓面对被拍卖厄运的原因。

其中，新山人口增长速度慢，马来西亚依斯干达特区人口只有200万人口，但发展商在短时间内，大量兴建公寓，造成供过于求。

他们也说，新加坡经济也受到全球经济低靡影响，在新加坡工作者也担心被裁员，目前不敢贸贸然置產。

“如果在新加坡工作的两夫妻考虑搬回新加坡居住，放弃本地房產，以及本地人收入不高，无法吸纳高档公寓，高档公寓就无人问津。”

马来西亚中介师公会（MIEA）柔州分会会长刘道森接受《中国报》访问指出，新山没有特别景点，在新山购置產业的外国买家，在居住一或两年后感到厌倦，便脱售本地產业。

他说，至于本地人，多已经持有自住房產，购买公寓单位目的主要以投资居多。

他估计再多两年，公寓单位被拍卖情况会更加严重。

“目前滞销的公寓单位多数50万令吉以上。”

30万以下房產受欢迎

刘道森指出，30万令吉以下房產仍最受本地人欢迎，这个价位是本地人可以负担的价位。

但他指出，在商言商，当初房地產一片火热时，任何高价位的房產都能卖出，发展商理所当然是倾向高档公寓。

针对近年屋价是否继续保持，他认為，本地成熟地区，因為有足够人口，屋价会继续保持，至于投资者居多的新兴地区，屋价将会下降10%至15%。

林亚歷：入住率仅15%

发展商推出诱人优惠，再加上投资俱乐部（investor club）鼓吹下，催化年轻人揪团团购。

据了解，这些优惠包括零头期优惠、免建筑利息、各种手续和印花费，使得本地人及小市民一窝蜂投奔房地產投资。

马来西亚房地產中介师协会柔佛州分会顾问林亚歷指出，这些投资资金不充足者，在面对多间房贷压力下，只能被迫拍卖房產。

他指出，新山市区的建竣的公寓，住户入屋期已有一到两年，入住率却不高，平均只有10%至15%。

他认為，新山还没达到国际大都会必须住在高楼的阶段，除非是讲究生活品味人士，才会偏向选择公寓住宅。

他分析，除了高档公寓价位高，还有每个月必须缴付300至400令吉的管理费，都是本地人不大愿意倾向购买的因素之一。

“儘管如此，一些位于新山市区如售价90万令吉以上高档公寓，仍有其支持者，购买者都十分国际化，一些建筑工程还在进行。”

被拍卖单位降价30% 投资者趁低入场

被拍卖公寓单位降价30%至40%，投资者趁低入场。

林亚歷说，虽然说市道不好，但还是有许多有钱人趁低入场。

“房地產行情不会永远一蹶不振，一旦屋价止跌回升时，就是赚钱的时候。”

他指出，一般上被拍卖的多為未发出分层地契的公寓，这些產业在被银行拍卖前，会有估价师估价，產业整体售价会先折减15%。

他说，在酒店或一些地点进行拍卖，每一轮的拍卖，都会折减10%售价，直到脱售為止，这相比房產高峰期所购入，此时入场者算是捡到便宜货。

他举例，若当初以80万令吉购买高档房產，租金价格只有2000令吉，但是如果售价是降至40万令吉，每月租金2000令吉，就能明显看出非常大的差别。

转向投资Airbnb

投资者找不到租客，便会转向投资Airbnb用途，在扣除所有费用，所得回酬率降至60%。

一般业主和Airbnb所得收益比例為屋主70%，Airbnb占30%，清洁费以及门牌税是业主自付，所以屋主的回酬率是进一步下降。

林亚歷认為，许多公寓如期交付供应量多，屋主未必顺利找到租客，所以这是另一种经营方式。

他提醒，若是购屋者购买公寓為自住用途，是没有多大问题。

他说，一般价位20万至30万令吉较低档次的公寓，因业主贷款不多，供期只要千令吉都是能应付，所以被拍卖的不多。

对于本地產业会否泡沫化，他认為，本地產业并没有形泡沫化的地步。

罗万燊：投资者却步 CI Medini暂缓建公寓

CI Medini业务发展之国际销售部高级经理罗万燊说，马来西亚依斯干达特区的发展在大选前已显著放缓，所以公司暂缓兴建公寓的计划。

他指出，这是由于我国政治不确定因素，包括隆新高铁计划及新柔捷运计划被展延等，使投资者却步。

“本地及新加坡投资者，在马来西亚依斯干达特区发展的投资缓慢，因此公司已经去年底，开拓印尼及中国市场。”

他透露，印尼华侨及中国买家购买力强劲，儘管我国有负面消息，但仍有不少优势，尤其对印尼买家来说，我国的地理位置及发展深具吸引力，但中国买家或受中美贸易战及外匯管制，造成中国对海外的投资市场受冲击。

依斯干达特区 人潮少店屋出租率低

马来西亚依斯干达特区人潮稀少，店屋出租率不佳。

罗万燊说，相比公寓，店屋所受影响不大，但是因公寓入住率不高，导致当地人潮少，店屋出租率连带受到影响。

“幸运的是，这些店屋投资者资金十分雄厚，还是能挺得过这个过度期。”

他强调，当地地皮非常贵，高档公寓至少70万令吉以上，他们不会让自己蒙受太大损失。

他说，该公司是以兴建商业店屋為主，所销售的店屋几乎售罄，今年也会在美迪尼完成一栋商业中心。

他指出，為带动当地人潮，该公司日前和小贩合作，在当地举办“东方夜市之紫禁城，目的是吸引人潮来，让该区可以旺起来。

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